Intervista ad Andrea Amoretti, Managing Director di P3 Italia
Intervista ad Andrea Amoretti, Managing Director di P3 Italia
P3 è un investitore a lungo termine specializzato nella gestione e sviluppo di immobili logistici in Europa con oltre 8,5 milioni di mq di attività in gestione e una land bank di 2 milioni di mq. Sono numeri importanti, che parlano di una tra le società più accreditate del sistema logistico, guidata in Italia da Andrea Amoretti, che dal 2021 ricopre il ruolo di Managing Director. L’Italia si conferma uno dei Paesi su cui P3 continua a puntare, con numerosi progetti in location strategiche. Una crescita esponenziale che lo scorso anno, per la quarta volta, ha portato alla vittoria del Premio “Miglior Sviluppatore Logistico dell’Europa del Sud”, assegnato dall’European Real Estate Brand Institute.
Qual è il modello di business di P3 e in cosa si distingue dai competitor?
Siamo un investitore a lungo termine, elemento che sicuramente ci distingue dalla gran parte dei competitor. Entrare su un territorio per rimanervi è una garanzia di stabilità, che solo un partner affidabile, con capacità di guardare avanti e in proiezione futura, soprattutto nei momenti di incertezza del mercato, può offrire.
I nostri clienti sanno che siamo in grado di gestire un investimento a lungo termine, puntare sulle nuove tecnologie e sulle più moderne tecniche costruttive, sempre all’insegna della sostenibilità e dell’equilibrio con le aree in cui risiedono i nostri sviluppi. Puntiamo, in un’ottica del tutto “win win”, ad investire nello sviluppo delle attività facendo in modo che gli operatori e il territorio ricevano i benefici di una localizzazione che rispetta tutti gli standard e le certificazioni di adeguamento alle normative ambientali e di sicurezza, contribuendo al contenimento dei consumi – in primis quelli energetici – con grandi concreti vantaggi per la popolazione.
Recentemente, inoltre, abbiamo ottenuto la certificazione BREEAM Very Good per l’intero portafoglio degli immobili più storici, in continuità con un percorso sempre improntato alla transizione ecologica, in linea con la strategia comune di integrare pienamente l’ESG in tutte le attività del Gruppo. I nuovi edifici, invece, sono realizzati con certificazione BREEAM Excellent, uno degli standard progettuali edilizi più avanzati e diffusi al mondo per la valutazione d’impatto ambientale degli edifici. In linea generale, condividiamo tutti quei valori che porteranno ad una logistica green, moderna e tecnologicamente avanzata.
E i progetti più importanti in Italia? Qual è il vostro fiore all’occhiello in termini di attenzione alla sostenibilità?
L’impatto ambientale riveste oggi un ruolo sempre più rilevante tra le variabili che tipicamente vengono prese in considerazione per un investimento. In P3 siamo molto attenti agli aspetti di sostenibilità economica, ambientale e sociale. Gli immobili che sviluppiamo tengono in considerazione gli standard che certificazioni come BREEAM richiedono per migliorare le prestazioni degli asset in ogni fase del ciclo immobiliare, dalla progettazione alla costruzione, fino all’utilizzo e alla ristrutturazione.
Uno dei nostri fiori all’occhiello è il progetto di riqualificazione logistica dell’area dismessa di un ex zuccherificio in San Pietro a Casale, nel distretto di Altedo. Si tratta di un progetto che ha declinato il tema della sostenibilità in diversi modi: recuperando un’area dismessa, costruendo buone relazioni con le amministrazioni locali e la popolazione.
Il nuovo polo logistico è soprattutto un volano per lo sviluppo dei servizi al territorio: sono stati infatti potenziati i sistemi di trasporto più sostenibili, con l’obiettivo di favorire la mobilità dolce, e ci prefiggiamo di raggiungere la certificazione di sviluppo ‘Green Logistics’ prevista dal Piano Urbano della Mobilità Sostenibile. Sono state installate stazioni di ricarica elettrica, realizzate nuove piste ciclabili, messa a disposizione dei lavoratori del Polo logistico – ma anche di tutta la comunità – una flotta di biciclette presso la stazione; inoltre, è stata prevista l’attivazione di una linea bus che collega la stazione ferroviaria, il centro abitato e la nuova struttura, e, per i lavoratori del nuovo Polo, il benefit di avere a disposizione abbonamenti a titolo gratuito, validi su tutto il territorio della città metropolitana.
E, ancora, il progetto prevede – secondo i nostri migliori standard – un programma di riforestazione urbana ad alto assorbimento di C02, l’efficienza energetica dei volumi edilizi, l’uso di pannelli fotovoltaici, sistemi idrici che utilizzano acqua piovana riciclata: in definitiva, la dimostrazione di come si possa coniugare un investimento produttivo con un altissimo livello di sostenibilità, reso possibile dalle tecnologie all’avanguardia.
Livorno è il primo progetto per P3 in Toscana, dove all’Interporto di Collesalvetti-Guasticce è stato acquisito un terreno di 133.000 m² per la realizzazione di un magazzino logistico che, come tutti i nuovi edifici, otterrà la certificazione BREEAM EXCELLENT, grazie ad interventi previsti quali impianto fotovoltaico (potenza 7,3 MWp), installazione di luci a LED e ben 33.380 m² di aree verdi esterne. Questo lotto di terreno è l’ultimo disponibile all’interno dell’Interporto di Livorno che rappresenta il più strategico polo logistico del territorio, grazie alle importanti infrastrutture preesistenti e in programma.
A Cittadella stiamo realizzando il primo progetto greenfield in Veneto: un magazzino logistico su un’area totale di 160.000 m²; un sito dalle grandi potenzialità grazie alle sue caratteristiche peculiari di ampiezza e assoluta flessibilità. Un asset unico nel mercato del Nord-Est, che beneficia dell’accesso diretto alla nuova Superstrada Pedemontana Veneta che collega Vicenza e Treviso attraverso il casello di Bassano del Grappa. Il lotto consente di realizzare magazzini di grandi dimensioni, in una regione dove è nota la scarsità di terreni per la logistica e in un contesto territoriale emergente, all’interno del mercato di Padova già consolidato; una sorta di “baricentro strategico” nell’area del Nord Est, tra Padova, Venezia, Vicenza e Treviso.
Quanto è importante il rapporto di una società come la vostra con le PA? E quanto gli iter burocratici possono incidere nella realizzazione dei progetti?
Puntiamo sull’affidabilità, i nostri interlocutori hanno la certezza di collaborare con un investitore che coltiva progetti a lungo termine; questo ci consente di impostare un rapporto franco e trasparente con le amministrazioni locali e tutti gli stakeholder del territorio, dove è chiaro che si prospettano reciproci vantaggi. Sicuramente è auspicabile una semplificazione dei processi che portano alle decisioni degli organismi locali, che spesso non sono in linea con le esigenze degli investitori. Anche questo è uno dei motivi per i quali ci siamo associati ad ALIS, l’Associazione Logistica dell’Intermodalità Sostenibile, che agisce proprio in ottica di formulare proposte di aggiornamento del quadro normativo in seno agli sviluppi sul territorio.
Ultimi trend del settore logistico in termini di tecnologia
Siamo ormai lontani dall’immagine di vecchi capannoni obsoleti o piazzali di scambio e deposito, la logistica funzionale di vent’anni fa. Quasi tutti gli operatori stanno introducendo nei loro processi produttivi sistemi di automazione, macchine per il packaging automatico, sistemi di picking gestiti tramite software, infrastrutture esterne predisposte per l’elettrificazione. Gli immobili moderni possono essere perfettamente gestiti tramite domotica, per monitorare i parametri anche da remoto. L’intelligenza artificiale gioca già un ruolo fondamentale nel tracking delle merci e nell’organizzazione e ottimizzazione dei trasporti e delle consegne, per non parlare dell’approvvigionamento predittivo messo in campo da alcuni retailer.
Per parte nostra, abbiamo supportato con piacere i nostri clienti nella realizzazione di edifici su misura per l’implementazione di avanzatissimi sistemi di movimentazione robotica, dove non è più l’operatore a raggiungere lo scaffale per il prelievo della merce ma è lo scaffale a raggiungere l’operatore. Questo brulicare di robot è gestito da un’intelligenza artificiale mediante l’ausilio di un avanzato e preciso sistema di geolocalizzazione al fine di garantire stabilità e velocità al processo.
Guardando al domani, siamo particolarmente interessati alla possibilità che le consegne su strada, anche eventualmente mediante veicoli autoguidati, siano soppiantate dalle consegne mediante droni: una rivoluzione che comporterebbe la realizzazione di centri logistici di concezione totalmente diversa da quella attuale, con conseguente spinta tecnologica anche per il mercato immobiliare. Sfide che come P3 non vediamo l’ora di raccogliere
