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Il fascicolo “Shifting Paradigm” è una raccolta strutturata delle indagini più approfondite sviluppate dall’unità di ricerca interna di Systematica — Transform Transport in merito all’impatto dell’epidemia di Covid-19 sulla mobilità urbana. La pandemia ha infatti dato origine ad un ampio dibattito culturale e tecnico sulle nuove forme di sviluppo urbano e di mobilità, nel tentativo di immaginare nuovi paradigmi progettuali tenendo il passo con il ritmo delle nostre città in cambiamento. Tra tutte le possibili sfide urbane, l’accessibilità pedonale, lo spazio pubblico e la vita locale sono state riconosciute come dimensioni progettuali cruciali da affrontare attraverso un approccio completo e articolato. In particolare, il focus sul paradigma delle “città dei 15 minuti” rappresenta una nuova prospettiva per la progettazione di organismi urbani sostenibili, inclusivi e resilienti, un punto di contatto ispiratore tra pianificazione urbana e mobilità. L’area di indagine, vero banco di prova analitico di questo fascicolo, è la città di Milano, che ha reagito prontamente al Covid-19 attraverso l’attuazione del suo piano di adeguamento. Attraverso strumenti innovativi di lettura della città, metriche urbane multidimensionali e tecniche di machine learning, questa pubblicazione esplora la fitta rete di marciapiedi nonché l’effettiva accessibilità ai parchi urbani, altre componenti chiave della sfera pubblica e ai servizi essenziali. La ricerca rappresenta un valido esempio di raccolta e analisi di Big Data, con l’obiettivo di definire nuovi paradigmi progettuali dedicati alla valorizzazione dei quartieri semicentrali di Milano. Calibrata sulla città di Milano, la ricerca può essere replicata in tutte le città globali, con l’obiettivo di mapparne le caratteristiche strutturali e indicare strategie di intervento efficaci.

Il 2021 ha segnato l’inizio di un nuovo ciclo per il mercato immobiliare, e reputo che il 2022 sarà l’anno della ripresa contro la recessione, del vaccino contro il virus della reflazione contro la deflazione. Per investire in tale mercato e in tali contesti, gli investitori dovranno adottare una strategia duplice, che da un lato sfrutti le opportunità di generazione di reddito basate sull’accelerazione economica e sui supporti di lungo termine, mentre dall’altro lato le opportunità valuti più interessanti create dalla correzione del ciclo economico. La profondità e i tempi della ripresa saranno caratterizzati da fattori impliciti diversi da regione e regione, da città a città e da tipologia a tipologia di immobile. A livello macroeconomico nel 2022 l’economia globale entrerà nella fase successiva della ripresa a V. Le stime del Pil mondiale torneranno ai livelli pre-Covid anche se nel breve termine le economie risentiranno ancora delle restrizioni dovute all’emergenza sanitaria ma le massicce campagne vaccinali consentiranno, a partire dal primo semestre del 2022, alle economie mondiali di ripartire. Per la prima volta dal 2017 le economie sviluppate ed emergenti cresceranno in maniera sincrona.

Lo studio milanese JDP Architects a Città Studi è un luogo dove negli anni sono stati ideati e hanno preso forma progetti di architettura e urbanistica di assoluto rilievo, come lo stabilimento Polini ad Alzano Lombardo, il Palamonti a Bergamo, il progetto del nuovo parco Minitalia Leolandia, l’Aerea Headquarters a Turate, l’Adda Colors Housing a Trezzo sull’Adda, Exogram House n 1 — n 2, il progetto Chorus Life a Bergamo, l’Eco Town di Tianjin e l’iconico Guangzhou Circle, inaugurato nel 2013, che la CNN ha annoverato tra i dieci più interessanti edifici a livello mondiale nel 2014. Lo studio è in grado di coprire integralmente tutte le fasi del progetto, dalla concezione, alla direzione lavori e direzione artistica, coordina, interagisce e opera in rete attivando con tutte le professionalità specialistiche necessarie per lo sviluppo del progetto.

Lombardi Immobiliare, grazie alla continua e stimolante ricerca di nuove idee, ha contribuito a riformulare il concetto del costruire, fondendo la consolidata esperienza con l’innovazione. Un’azienda che punta a concepire spazi che esaltano in modo sinergico design, stile e avanguardia, puntando costantemente al raggiungimento di traguardi e mete. Raffaele Lombardi e Simone Micheli decidono di instaurare una collaborazione lungo il proprio percorso professionale grazie alla visione comune e alla forte empatia che si era venuta a creare tra loro. L’idea che ha unito i due professionisti era quella di creare uno storytelling intorno al concetto di “abitare” visto come esperienza totalizzante.

Il crowdfunding immobiliare è un sistema innovativo, che permette di finanziare operazioni di compravendita senza un coinvolgimento diretto e senza la necessità di disporre di grandi capitali. In via generale il crowdfunding può definirsi come una formula non convenzionale di finanziamento che permette di raccogliere fondi tra una collettività di soggetti finanziatori che intendono partecipare con “piccole” quantità di capitale alla realizzazione di un progetto di interesse comune.
A questo scopo esistono diverse piattaforme di crowdfunding immobiliare a cui si può accedere e tutto si svolge direttamente on-line. Una volta completato il proprio profilo di finanziatore, è possibile scegliere liberamente quali operazioni contribuire a finanziare. Il processo si può attivare anche impiegando una cifra modesta, di qualche centinaio di euro. Il meccanismo infatti permette di finanziare ogni operazione per mezzo di diversi risparmiatori che scelgono questo nuovo metodo semplice e flessibile di accedere e partecipare attivamente al mercato immobiliare disponibile a tale procedura. Il crowdfunding immobiliare rappresenta una nuova opportunità che negli ultimi anni si sta sempre più affermando nel settore. Sembrano quindi tramontare i tempi in cui le operazioni immobiliari erano riservate prevalentemente ai grandi capitalisti che disponevano anche di competenze specialistiche. Da qualche anno non è più così.
Oggi, infatti, è sufficiente ponderare una buona piattaforma supportata da qualificati professionisti e advisor, per mettere a reddito il capitale di risparmio da investire in immobili, selezionando ottime prospettive di rendimento e rischi contenuti. Le parti in gioco sono principalmente tre: il proponente l’investimento immobiliare; gli investitori e l’intermediario (solitamente una piattaforma on-line gestita da una società fintech). Sono attive sul mercato molteplici piattaforme immobiliari che pubblicano costantemente progetti finanziabili e permettono agli investitori di partecipare con quote di capitali anche contenute. L’investimento immobiliare è da sempre considerato una forma di investimento rassicurante e remunerativa. Con il crowdfunding immobiliare finalmente anche i piccoli risparmiatori possono ottenere un’esposizione verso il mercato immobiliare, senza dover prendere un mutuo, e con la possibilità di diversificare il proprio portafoglio di investimenti su svariati immobili differenti.

Seppure il periodo è segnato da una certa ripresa del settore parimenti da analisi parallele e emerge una sensibile flessione delle richieste di prestiti immobiliari unitamente ad un innalzamento dell’importo medio.
Il valore dell’importo medio richiesto (140.000 euro circa), segna una crescita del 4% circa rispetto al periodo antecedente 2020-2021. Il trend mette in evidenza la ripresa dei prezzi delle case dopo una lunga fase di stagnazione ma anche fa emergere la riduzione dei mutui di sostituzione di importi più bassi a quelli dei mutui per acquisto.
Il mercato italiano si delinea, negli ultimi periodi, come spronato da richiedenti di classi piuttosto giovani che beneficiano degli incentivi governativi posti in atto a sostegno dell’era pandemica e dai “mutui green” o “light” per il finanziamento di acquisti di unità abitative ad alta efficienza energetica e con soluzioni abitative sostenibili. In questo caso le condizioni di favore si attestano in formule variegate da una riduzione dei tassi di interesse applicati a dilazioni temporanee sopra i 35 anni. In aumento i mutui di ristrutturazione e quelli per l’efficientamento energetico degli immobili. Tale domanda ha un valore dell’8% circa del totale dei finanziamenti per l’acquisto. I bonus – età – under 36 previsti dai decreti, hanno contribuito a far scendere l’età media dei richiedenti mutui. Questa fascia si colloca al secondo posto con il 30% circa di chi ha richiesto un mutuo. Al primo posto la fascia compresa tra i 35 ed i 44 anni (32%).
Le altre classi anagrafiche sono invece in calo rispetto alle precedenti rilevazioni.

Solitamente quando si cerca un immobile, le ricerche comportamentali dicono che si arriva alla decisione di acquisto solo dopo diverse ricerche sul web e diverse comparazioni di offerte. Oggi quindi la presenza on-line è fondamentale per assicurare visibilità agli immobili da commercializzare.
Il processo on-line snellisce e velocizza la gestione dei clienti potenziali e screma le trattative. Un effetto molto efficace ed importante che fa aumentare la produttività per singolo agente di una agenzia immobiliare. E’ tuttavia singolare notare che la tecnologia digitale non ha scardinato le regole dell’offerta ma ha cambiato quelle della domanda. Essa oggi si serve di siti web, motori di ricerca e aggregatori per estrarre più velocemente ciò che risponde maggiormente ai bisogni.
Il web è un grande mare competitivo da cui bisogna emergere per ottenere buoni risultati. Allora occorre adottare delle opportune scelte che consentano all’agenzia immobiliare di avere più successo sul mercato e rispondere meglio e prima ai propri clienti. Ciò offrendo migliori strumenti di consultazione: docu-video, immagini 3D, realtà aumentata e informazioni dettagliate ed esaurienti. Ma anche stabilendo un concreto dialogo personale con l’utente. Aprendo la possibilità alla massima interazione possibile anche in ambiente digitale: visite guidate, consulenti a disposizione e cosi via.

Un progetto il cui obiettivo è il mercato/tessuto sociale della Città con oltre mille nuovi alloggi low cost e un nuovo spazio per la cultura dedicato ad un Campus accademico. Parlare di riqualificazione urbana oggi è il must di tutte le grandi Città italiane ed europee ormai.

Attraverso il progetto ARIA si è tracciata la netta differenza tra riqualificare un’area urbana e creare, invece, un vero e proprio asset di peculiarità urbana o meglio un modello di eccellenza insediativo per la Città. Il progetto è in grado di generare economie green  e circolari. Esso, infatti, punta a recuperare il valore archeologico-industriale del distretto urbano – l’area ex Macello pubblico.

Già questa operazione porta nuova  linfa d’immagine all’iniziativa.  Segue l’intervento complessivo per oltre sessanta mila metri quadrati di opera con destinazione per il 60% alla locazione convenzionata e il restante 40% alla vendita agevolata. Il progetto prevede un insediamento complessivo di circa tremila abitanti e inoltre un Campus internazionale da trentamila metri quadrati, per 600 studenti dello IED – Istituto Europeo di Design.

Ma a quest’opera si affianca un “progetto nel progetto”: quello green della Città sostenibile, della Milano in 15 minuti tempo per raggiungere dalla propria abitazione, unità di servizi, scuole, palestre e centri sportivi, lo shopping, unità sanitarie e cosi via.

Fa certamente riflettere il fenomeno che sta interessando gran parte delle catene e realtà più importanti del settore dell’accoglienza internazionale. Le parole d’ordine sembrano essere – investire, riqualificare e sviluppare – è quanto emerge dai rapporti di PKF, osservatorio dei trend nel segmento Hotel. L’attenzione dei player e investitori è sulla linea luxury e lifestyle.
La quota degli investimenti complessivi si stima essere entro dine anno 2021 di oltre 1,5 miliardi di euro. In questa pianificazione è possibile cogliere la tenuta dei passati periodi in Città a destinazione business/industriali, rispetto a quelle tipicamente turistiche/leisure.
Quindi investimenti sì ma con una maggiore e più analitica capacità di valutazione in cui gli investitori hanno, appunto in questi ultimi periodi, affinato le armi. PFK valuta ormai fondamentali anche nuovi canoni di offerta e un miglior bilanciamento tra asset valoriali e investimenti in sviluppo in grado di sostenere e incrementare nuove forme di engagement come ad esempio: strategie digitali e migliore formazione delle H.R. Nel rapporto di PFK gli effetti della ripresa si potranno valutare non prima del 2024, per questo occorre porre subito le basi per svilupparla ed essere adeguatamente competitivi con l’offerta internazionale.

Progettare le nuove abitazioni di domani, anzi di oggi, è una attività quanto mai è stata nella storia dell’architettura, delicata. Occorre non solo rispettare le norme urbanistiche, ambientali, e le esigenze del cliente ma occorre interpretare le opportunità generate dai dispositivi normativi eco-green, dalla rapidissima evoluzione funzionale delle unità abitative richiesta dai periodi di lock-down e dalle esigenze della nuova economia circolare.
Un insieme di competenze molto numerose e articolate per il “vecchio” progettista che oggi deve presentarsi al mercato come un professionista multidisciplinare. Per questo architetti, designer e progettisti danno vita a processi integrati di creazione e sviluppo.
Nascono così nuovi studi di progettazione dotati di multi-competenze, capaci di gestire tutti gli aspetti che richiederà la futura progettazione degli edifici. Si sviluppa così il sistema progettuale interato attraverso partnership con consulenti e fornitori di prodotti servizi di energie rinnovabili, acustica, isolamenti e antisismicità.
Tutto ciò senza trascurare ovviamente la creatività, lo stile della costruzione e la migliore capacità di accoglienza, sfruttando al massimo l’esposizione alla fonte di luce solare e il minimo impatto con l’ambiente. Un nuovo paradigma nella “razionalizzazione” e ottimizzazione degli spazi edificabili, utile poiché talvolta molto ridotti (persino sotto i 200 MQ), oppure, se maggiori, da destinare percentuali sempre crescenti ad aree verdi naturali. In sostanza sono poche le regole ma moltissime le problematiche da risolvere.